买房 看清合同 市消委会通报房地产预售买卖合同附加协议“十二不公”

发布时间：2017-08-30来源：晶报作者：陈静

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卖房不能单方为己设免责条款

市消委会通报房地产预售买卖合同附加协议“十二不公”

勾特/漫画

 

深圳新闻网讯 商品房涉及面广，权利义务复杂，为引导房地产市场健康发展，平衡买卖双方权利义务，房地产主管部门和市场监督管理部门制定了房地产买卖合同示范文本。然而，商品房开发商（以下称“出卖人”）利用合同制定方的优势地位，通过制定附加协议的形式对示范文本条款进行大量修改，排除或者限制买受人权利、减轻或者免除出卖人责任、加重买受人责任。

今年，市消委会再次开展房地产领域不公平格式条款调查评议工作，收集了我市部分房地产一手房预售买卖合同的附加协议，并组织专家、律师对其中可能涉嫌不公平、不合理的格式条款进行了专题分析论证，结果发现此前点评的不公平格式条款仍然存在于各合同的附加协议中。

在通报中，市消委会历数了房地产预售买卖合同附加协议的“十二不公”。

根据此次调查结果，市消委会针对其中的不公平格式条款进行了点评，并与房地产企业进行了座谈，听取了各房地产企业的意见。大部分房地产企业对点评的内容表示充分肯定，并以书面形式反馈了意见，表示将在后续开发项目中，依法对合同条款进行修改和完善。

●否认格式条款，借以免除自身法定责任。国家法律对格式条款的制定方设定了相对严格的法律责任，因而出卖人将附加协议中的条款约定为非格式条款。

●出卖人利用单方制定格式条款的优势，为己设置免责条款。对格式条款的提示说明义务是出卖人的法定义务，该义务是否履行是一个需要举证证明的事实问题，而不是一个以条款的形式声明的问题。

●绝对地将售楼广告、售楼书、售楼模型、样板房等排除出要约的范围。相关法律规定，出卖人的销售广告和宣传资料所作的说明和允诺具体确定并对合同订立和房屋价格有重大影响的，应视为要约，并对出卖人具有约束力。但出卖人经常将宣传广告资料排除要约的范围。

●出卖人逾期交房和买受人逾期付款的违约责任不对等。包括三个方面的不平等：逾期违约金规定不平等、解除合同的违约金严重不平等、解约期限不平等。

●不可抗力的范围过于宽泛。《合同法》规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。“不可抗力”具有其明确的内涵，其适用条件是十分苛刻的，其适用范围也是有边界的。

●质量争议以原监理单位验收或检测意见为准。项目原监理单位为出卖人所聘请并支付监理费，竣工验收经其确认认可，由其作为买卖双方质量争议的裁决者无法保证公平公正，应由与买卖双方无利害关系的第三方检测机构验收检测结果为准。

●对原规划、设计任意变更及免除通知义务。类似“出卖人可对原有规划、设计做出局部调整，并且可不通知买受人”此类条款是出卖人未尽到通知义务，而通知义务是房屋买卖合同的附随义务。

●将法定属于全体业主共有的合法权益违法约定属于出卖人所有。有的条款中将法定属于业主共有的“外墙、屋顶、大堂、电梯间、公共场所、公共绿地”等物业共有部分，规定为出卖人所有，直接违反了《物权法》《物业管理条例》等法律法规的规定。

●按揭不成不论原因均需要买受人一次性付款或短期内一次性付款。按揭不成的原因有多种，不可一概而论，有条款规定“无论何种原因”按揭不成仍须在期限内付清购房款未具体区分导致买受人按揭不成的原因，一概要求买受人承担一次性付款，不符合法律规定。

●不论逾期付款金额大小，出卖人都有权单方面解除合同。

●不合理规定以预缴物业服务费为交房条件。

●随意规定由出卖人收取物业服务费。

（记者 陈静 通讯员胡蓉）

 

编辑：林玟珊