再造福田CBD，宇宙中心龙华要逆袭！下一个十年约吗？

发布时间：2017-04-01来源：腾讯房产深圳站作者：古月胡

　　十年前，当阿超第一次跨过梅林关朝龙华方向而去，在他的眼中，用落后、一团烂泥来形容这片区域，再合适不过。而十年后回首他却惊讶不已，这个十年变化真是太大了。正如四十年前，深圳以不可思议的速度从一座小渔村迈入世界级大都市之列，如今的龙华，这片被称为宇宙中心的地方，继续上演着深圳式的发展奇迹。

 

　　光阴荏苒，龙华这个2011年12月30日才成立的新区，通过近五年跨越式的发展，成为了深圳最耀眼的行政区。而民治作为龙华最核心的片区，更是上演了一出麻雀飞上枝头变凤凰的翻身励志大剧。

　　故事，还得倒回2011年说起。一位老民治人回忆当年总是感叹，北站没建成前，那一片主要是荒山野地，也有一些菜地，但少有人走动。那些年真的没想到，后来会有高铁、地铁，而这些不仅彻底改变了日常出行方式，更是带动民治乃至龙华新区像是插上翅膀一般发展。就在他的只言片语中，透露出多少老民治人的心声？（图为建设中的深圳北站）

　　2011年12月26日，随着驶出北站的广深港高铁首趟列车一声长鸣，深圳正式迈入高铁时代。作为高铁经济效应在深圳的直接受力点与受益点，几年来深圳北站所处的民治片区实现加速发展。无论是商业面貌、产业转型或是环境蜕变、交通提升，都常让外界惊叹，一日不见，变化万千。

　　曾经偏隅龙华，如今潇洒转身。未来，它还会迸发出怎样的后劲呢？根据规划，深圳北站商务中心区将以两轴四片空间结构为核心，打造山、城、水相融的城市中心。两轴为商业服务轴、绿谷景观轴；四片则为深圳北站商务片区、红山商业文化片区、龙悦居生活片区、红木山水库生态片区。其规划总占地面积610万平、总建设规模950万平、居住人口规模约11万人、就业人口25万。

　　围绕北站周边这一块，规划建设成为高档CBD，重点发展商务办公、金融、酒店等。据悉，今年该片区计划安排43个建设项目，总投资约921.5亿元。将来北站周边将耸立60多栋超高层商务办公楼，其中包括一栋不低于400米的地标建筑，可以说是再造一个福田CBD。

　　深圳北站周边项目与地块一览。（图/咚咚找房）

　　目前，北站东广场南北两地块的超高层商业综合体建设正如火如荼进行中，其中南侧地块将建成商业写字楼，而北侧地块则建成四星级酒店、商务公寓及商业写字楼。

　　图为建设中的工程主体。

　　东广场对面的地块，也已纳入商业用地规划中，但暂无动工迹象。目前，该处成了附近居民出行、散步的好地方。

　　沿深圳北站朝红山方向前进，即可看到华侨城于2月花费59.8亿拍下的商业地块。该商地邻近深圳北站和红山地铁站，楼面价达3.73万元/平，土地面积1.6万平，建筑面积16万平，土地使用年限40年。随着此次土地的出让，深圳北站商务中心区的建设将进一步提速。

　　在华侨城新拍商地对面，即为鸿荣源民治第三工业区旧改，目前已进行围挡。

　　项目总建筑面积约43万平方米，容积率13.83。其规划为180-250米的超高层建筑，共有3栋44-54层的地标性写字楼，2栋37-43层的公寓建筑。建成后将打造为龙华新城北部的商贸中心与城市地标。

　　围绕着红山片区，龙华重点发展商业文化，不仅规划了占地11万平的华侨城、招商联合投资兴建的类似于欢乐海岸的商业休闲综合体，还有深圳美术馆和深圳市图书馆等一些大的项目。

　　被称为龙华欢乐海岸、深圳版三里屯的红山6979，坐落于深圳北站商务中心区，同时与红山地铁站A出口无缝接驳。项目建筑面积约348193平，商业组成约10万平，建成后将打造为公园式商业街区，汇聚购物、餐饮、文化、娱乐、教育、服务配套等多元业态。可以说，红山6979是深圳北周边区域瞩目的商业综合体项目，有没有一点小期待？

　　图为修建中的红山6979。据了解，随着项目工程建设，招商工作正同步整体推进。项目计划2018年建成，2019年整体开业。近年来民治几大商圈发展迅速，无论是深圳北站的缤果空间、优越时代，梅龙路上的星河COCO City，还是红山片区的九方购物中心等，都让北站商务中心区的商圈氛围愈发浓厚。

　　龙华两馆总用地面积约4万平，总建筑面积约7万平，总投资额约7亿元。其中深圳美术馆新馆项目总建筑面积约3.5万平，定位为大型现代化、国际化、数字化的综合美术馆；深圳市图书馆调剂书库项目总建筑面积约3.6万平，定位为深圳市图书馆之城建设的基础配套工程，阅览座位达1000座以上。未来三年，龙华区两座相互呼应的水晶体将绽放成为深圳市新的文化地标。

　　龙光商务综合体对面即为规划建设的龙华两馆，其目前仍在开展前期工作。

　　目前，与4号线并行的6号线红山段，也已在加紧建设中。随着轨道交通的日益完善，红山片区区位优势将更加凸显。

　　此外，随着华侨城、中航、招商、龙光、莱蒙、金亨利、绿景等纷纷入驻红山片区，红山房价也是一路高歌猛涨。去年9月，汇龙湾更是在深高龙华校区的加持下，创造了龙华9.6万/平的一夜暴涨神话。

　　深圳高级中学北校区就位于龙华民治红山片区，为九年一贯制学校，已于2016年8月开始第一届招生。目前，该片区仅有汇龙湾、水榭春天5、6期和金亨利拥有深高学位。据附近中介介绍，水榭春天5期一套总价510万的68平2房是目前市面上最笋的，而6期一套总价650万89平精装3房，则是学区中最便宜的3房。此外，位于龙悦居附近的市外国语学校龙华校区，也已开工建设。

　　不止是两大名校，在之前公布的规划中，北站红山片区就已筹备建立共计16所学校，其中幼儿园10所、九年一贯制学校4所、高中2所。

　　而为解决医疗问题，片区内也规划了新华医院和市第二儿童医院。深圳市新华医院：总投资43.2亿元，床位数2500张，停车位3500个；深圳市第二儿童医院：总投资27亿元，床位数1500张，停车位2250个。（图为新华医院地段图）

　　除此之外，北站中心公园、南园公园（预计2017年年底前建成）、白石龙音乐主题公园也已开工建设。图为修建中的白石龙音乐公园，预计2017年底完工。据了解，其占地面积约11.6万平，将打造一个集生态、休闲、文化、创新等于一体的音乐主题公园。

　　深圳北站商务区作为大龙华发展的重中之重，自然备受瞩目。今年春运期间深圳北站发送旅客人数更是首次突破400万大关。但就目前而言，深圳北站的商业，如缤果空间、优越时代，并没有随着车站人流的增长而发展火热，甚至在与周边的竞争中还落于下风。花样年商管公司助理总裁甘永清谈到，缤果空间已基本沦为吃饭的地方，优越时代也还是以传统的零售为主。二者如果能很好的研究整个轨道交通，以及轨道人群的消费习性，再来做商业配置，或许可以改变现在的囧境。同时，他也说到，北站整体商务和福田CBD、车公庙相比还很落后，随着商务慢慢起来后，商业也会有起色。

　　戴德梁行深圳公司华南区策略发展顾问部董事张国华也指出，北站未来商业的发展还有待于整个商务区的建设成熟，以及进一步明确商业定位，并且在动线和空间上做好商业和交通的联动。他认为，北站商务区还处于初步发展阶段，区域基础的商务和居住人口不足，单纯依靠过往的交通人流很难支撑商业的发展。此外，他觉得，未来5-10年深圳重点发展的还是前海蛇口等区域，深圳北站5年内想要打造成一个城市级的CBD，难度很大。

　　不过，张国华也说到，目前深圳原关内商业供应过多，随着深圳特区一体化的发展，尤其密集轨道交通的网络建成、关外人口的升级置换，原特区外的商业发展前景会越来越好。而甘永清也觉得，北站能打造为第二个福田CBD，甚至在某些方面超越它。他指出，随着两馆、红山6979等建设起来，北站会容纳更多消费空间。再加上北站本身以居住和轨道为主的这样一种形态，能聚集庞大的人流，在生活、休闲等方面更具优势，未来商业会如雨后春笋般冒出来。

　　正所谓三十年河东，三十年河西，如今的龙华正应了那句老话，莫欺少年穷。曾经的一关之隔，曾经关内外经济、环境建设上的天壤之别都已被打破。阿超回忆这十年，恒生感慨。他在网上敲打着文字，最后留下的是：十年变化万千，但不变的是，十年前的深圳在不停建设，如今依旧在不停建设。下一个十年，你能预料到那个随深圳发展的，是怎样一个崭新的龙华吗？

编辑：何畅